本文摘要： 1月19日下午，北京市步入2017年首场土地拍卖会，20余家房企参予房山、平谷、门头沟三宗住宅用地的拍卖会，这也是北京发售的第二批缩房价、竞地价地块。

1月19日下午，北京市步入2017年首场土地拍卖会，20余家房企参予房山、平谷、门头沟三宗住宅用地的拍卖会，这也是北京发售的第二批缩房价、竞地价地块。最后的结果是，房山区西潞街道FS00-LX06-0081地块F1住宅混合公建用地以3.9亿的总价超过下限，宏远、天资、众美、天恒、首创、旭辉、永同昌等7家房企转入高标准建设方案投报环节，商品住房谦和比例是70%；龙湖联合体、万科、远洋、中海4家房企转入平谷区金海湖乡韩庄村E-003-02、E-004-01地块R2二类居住用地高标准建设方案投报环节，谦和比例是70%；而门头沟潭拓寺地块被京投发展+远洋+龙湖+保利+先河等5家房企构成的联合体以63.3亿元的总价勇夺，溢价率11%。

有一点注目的是，不同于第一批缩房价地块竞拍规则，此批限房价地块竞拍细则有所调整。在第一批缩房价地块中，经过总价竞拍、谦和面积竞拍、谦和面积重复使用投报等环节，如果有多家房企投报谦和面积比例超过100%，则转入高标准方案投报环节。

但是在此批限房价地块竞拍过程中，设置了70%的谦和比例下限，超过下限后，参予此轮竞拍的房企必要转入高标准建设方案投报环节。根据中原地产研究中心统计数据，按照70%谦和比例计算出来，平谷地块持有人部分面积为107181平米，可禁售销售部分面积为45934平米，房山地块有4680.8平米住宅可售+2785平米公建可售。地产中国按照公告中平谷地块最低销售禁售为25515元每平米计算出来，45934平米建筑面积可为开发商带给11.7亿元的销售回款。

回应，中原地产首席分析师张大伟分析指出，从100%到70%的谦和比例调整，的确可以减少开发商的资金压力。对于进年的首场土地拍卖会，张大伟回应，房企抢地仍然白热化，尤其是3宗方位无法算数好的地块，竟然有2宗多达10家竞争，国企、上市公司林立，更加有多家企业联合体。从土地供应情况看，2017年，北京土地市场将之后严苛禁售、减少持有人+减少中小户型供应，北京楼市调控的步伐仍然在持续，北京土地市场全面转入禁售+谦和时代。

10家房企围猎房山缩房价地块 商品住宅谦和比例70%根据竞拍条件，房山地块除使用权还建的居住于用途建筑面积14236.4平方米外，剩下居住于建筑规模建设的商品住房销售均价不多达38994元/平方米，且最低销售单价不得多达40944元/平方米。资料表明，房山地块为F1住宅混合公建用地，居住于70年，商业40年，办公50年，土地面积16004平方米，其中，建设用地面积15224平方米，建筑规划面积42627平方米。地块上海证券交易所转让起始价为人民币3亿元，截至现场拍卖会前，共计接到10次网上报价，最低报价为3.18亿元。

竞拍现场，还包括先河+龙湖、首创、天恒、碧桂园、旭辉、石榴、永同昌、众美、宏远、天资等10家房企以及联合体参予。根据拍卖公告，房山地块限定版了商品住房销售价格、并原作土地合理下限价格，当竞买报价超过土地合理下限价格时，则仍然拒绝接受更高报价，改以现场竞报企业谦和商品住房面积（不不含使用权还建的居住于回迁房）比例程序。同时，本次转让宗地原作有企业谦和商品住房面积预设比例，当现场竞报谦和面积比例超过原作的预设比例时，转至高标准商品住宅建设方案（不不含使用权还建的居住于回迁房）投报程序。

拍卖会现场，经过15轮的举牌，宏远以3.9亿元超过价格下限。在商品住房谦和面积竞拍环节，宏远以70%的谦和比例超过下限。而在先前的自报商品住房面积谦和比例环节，宏远、天资、众美、天恒、首创、旭辉、永同昌等7家房企落败，并转入高标准商品住宅建设方案环节。

亚豪机构分析称之为，该地块正处于房山高教园区板块，发展成熟期，邻近地铁房山线始发站、交通便捷，是三宗地块当中方位最佳、尤为成熟期的地块。4家房企转入平谷地块高标准建设方案投报环节在第二宗地平谷区金海湖乡韩庄村E-003-02、E-004-01地块R2二类居住用地拍卖会过程中，经过20轮的举牌，碧桂园以总价17.28亿元触顶，经过21轮谦和商品住房面积的竞价，龙湖联合体以70%的谦和比例触顶。

而最后，龙湖联合体、万科、远洋、中海四家房企以及联合体转入高标准商品住宅建设方案投报环节。根据竞拍条件，平谷地块商品住房销售均价不多达25515元/平方米，且最低销售单价不得多达26791元/平方米。资料表明，上海证券交易所转让宗地坐落于平谷区金海湖乡韩庄村。

明确中三范围是：东至规划纵六路，南至镇南路，西至规划纵五路，北至平蓟路。地块性质为R2二类居住用地，土地面积220877.738平方米，其中建设用地面积151600平方米，规划建筑面积153116平方米。上海证券交易所转让起始价为人民币14.4亿元，截至现场上映前共计接到11次网上报价，最低报价为15.15亿。竞拍现场，共计来自中旅、懋源、碧桂园、中海、华润、新城、旭辉、永同昌+金地、富力、万科、石榴、先河+保利+龙湖+首创、远洋等13家房企以及联合体参予。

根据上海证券交易所公告，该地块限定版商品住房销售价格、并原作土地合理下限价格，当竞买报价超过土地合理下限价格时，则仍然拒绝接受更高报价，改以现场竞报企业谦和商品住房面积比例程序。同时，本次转让宗地原作有企业谦和商品住房面积预设比例，当现场竞报谦和面积比例超过原作的预设比例时，转至高标准商品住宅建设方案投报程序。亚豪机构分析称之为，该地块容积率较低，规模较小且地块整洁，并且坐落金海湖，自然环境良好，可研发为休闲度假性质的低密度别墅产品；不过该宗地块靠近平谷城区，周边生活设施有所缺乏。一级开发商京投发展牵头4家房企63.3亿摘取门头沟地块不同于房山、平谷地块转入最后的高标准建设方案投报环节，门头沟区潭柘寺镇MC01-0003-6009、6008、0057、0086、0120、6016、6015地块被京投发展+远洋+龙湖+保利+先河等5家房企构成的联合体以63.3亿元的总价勇夺，溢价率11%，未看清总价下限。

根据竞拍条件，该地块商品住房销售均价不多达44849元/平方米，且最低销售单价不得多达47091元/平方米。资料表明，本次上海证券交易所转让宗地坐落于门头沟区潭柘寺镇，中三范围为：东至潭柘寺镇六路、潭柘寺镇八路、潭柘寺镇十路，南至潭柘寺镇五街、潭柘寺镇七街，西至门头沟区潭柘寺镇中心区D地块土地一级研发项目牵涉到绿化用地、潭柘寺镇七路、潭柘寺镇九路，北至潭柘寺镇一街、潭柘寺三街、潭柘寺镇六街。土地性质为S4社会停车场用地、B4综合性商业金融服务业用地、R2二类居住用地、B1商业用地、F1住宅混合公建用地，土地面积180851平方米，其中，建设用地面积180851平方米，建筑规划面积238650 平方米。上海证券交易所转让起始价为人民币57亿元。

竞拍现场，共计还包括京投+远洋+龙湖+保利+先河、首创、绿城等三家房企以及房企联合体参予。根据上海证券交易所公告，该宗地限定版商品住房销售价格、并原作土地合理下限价格，当竞买报价超过土地合理下限价格时，则仍然拒绝接受更高报价，改以现场竞报企业谦和商品住房面积比例程序。

同时，本次转让宗地原作有企业谦和商品住房面积预设比例，当现场竞报谦和面积比例超过原作的预设比例时，转至投报谦和商业（不含办公）用房面积比例程序。若在投报商业（不含办公）用房谦和面积比例阶段有两个或两个以上的竞买人将谦和面积比例投报为100%，现场竞报程序暂停，转至高标准商品住宅建设方案投报程序。

但是在最后的竞拍现场，由于总价并未超过下限，先前的谦和面积、高标准建设方案投报等环节等未再次发生。亚豪机构分析称之为，地处门头沟潭柘寺景区周边，自然环境良好，地块容积率较低，典型别墅地块，并且周边有在购低密度项目，产品接受度比较较高；不过该地块某种程度面对地理位置较近，区域生活设施尚处跟上期的劣势。有一点明确提出的是，该地块的一级开发商是京投发展，而在该区域，京投发展早已打造出了一个不含绿色道家宜居和所含民俗商业特色的生态文化小镇项目。

对于5家房企牵头拿地，先前地块如何研发、股权如何分配等问题，京投发展涉及负责人回应，有更进一步想不会跟大家报告。

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