本文摘要：武汉房产地产中国网武汉频道谁也没想到，去年的上市房地产企业中的千亿黑马碧桂园，近期却车祸沦为香港资本市场的挤兑对象。

武汉房产地产中国网武汉频道谁也没想到，去年的上市房地产企业中的千亿黑马碧桂园，近期却车祸沦为香港资本市场的挤兑对象。3月12日，碧桂园于香港公布2013年度业绩，公司全年构建营业收入626.81亿元人民币，同比快速增长49.6%，权益所有人不应占到净利润大约为85.14亿元人民币，同比快速增长大约24.2%，每股盈利大约为0.4665元人民币，同比下降大约22.6%。然而，这份看起来靓丽的数据日后发布，却遭资本市场沉重打击。

在3月12至3月14日的短短三个交易日，碧桂园（02007，HK）股票市值大跌高达24%，一时间让国内外资本市场为之侧目。更加引人关注的是，3月19日，碧桂园宣告首席财务官伍绮琴已请辞，且该公司仍未宣告接任首席财务官的人选。消息日后发布，碧桂园股票再度下跌12%，缔造近18个月新高。

投资者的反应是有点过度白热化，在辉立证券分析师陈耕显然，碧桂园去年交还的成绩单只不过并不劣，虽然公司毛利率短期有所下降，但随着公司销售规模的较慢扩展，以及行业集中度的大大提升，碧桂园独有的研发模式将让其沦为城镇化浪潮下的仅次于获益者之一，公司未来仍有相当可观的发展空间。利润率或将稳中有升销售数据表明，2013年碧桂园合约销售大幅提高123%，转入千亿军团，全年合约销售金额大约约人民币1060亿元人民币，合约销售面积大约1593万平方米，同比快速增长109%，两项指标在上市房企中均名列前茅。

克而瑞研究中心分析师朱一鸣指出，在业绩慢减的推展下，2013年碧桂园主要经营指标明显提高。营业收入和总资产同比快速增长皆超强50%，规模和效益双双提高。运营效率更进一步提高，存货周转率和资产周转率同比分别快速增长13%和6%至0.60次/年和0.37次/年，明显低于行业均值。

运营效率提高主要得益于企业在三方面实行了高周转策略：一是采行全民营销减缓销售；二是权利劳改减缓拿地速度；三是延长散户周期，项目从拿地到散户基本掌控在6~8个月内。但在销售规模较慢扩展的同时，公司利润率却经常出现一定程度的下降，年报数据表明，碧桂园2013年净利润率为13.6%，同比上升2.8个百分点，毛利率则为30.3%，同比上升6个百分点。碧桂园总裁莫斌回应，由于去年合约销售的产品结构中，利润较低的洋房产品占比从2012年的56%减少至65%，同时公司为了冲刺千亿规模也增大了销售力度，造成销售成本有所增加，是毛利率经常出现下降的主要原因。此外，碧桂园增大了在广东省外项目的扩展力度，以去年的合约销售金额计算出来，碧桂园在广东省外销售收入占到比超过50%，多达大本营广东省的44%与海外市场的6%，沦为最重要的销售来源。

公司全年共计37个全新项目散户，30个在广东省外。但由于碧桂园主要布局三四线城市，销售均价难以获得提高。年报表明，碧桂园去年合约销售均价为6656元人民币/平方米，较2012年扰减6.8%。

朱一鸣坦言，碧桂园去年利润率之所以经常出现上升，一方面是由于去年公司研发成本上升，其与营业收入的比值较2012年下降了7个百分点；另一方面，2013年中高层洋房承销比重下降，比起别墅，其利润率要较低，再加广东省外项目销售贡献率大幅度提高，因为产业链设施没省内完备，省外特别是在海外项目的成本更高。但有观点指出，虽然碧桂园的利润率上升是事实，但公司从2012年将近五百亿到2013年横跨一千亿，诸多尝试如全民营销和成就分享等新的战术，多交点学费也在情理之中。

且该集团今年开始已狠抓成本掌控，标准化各项费用指标，随着新的战术运用的日臻成熟，预计2014年利润率不应不会稳中有升。申银万国的研究报告之后指出，虽然碧桂园毛利率与净利率皆经常出现上升，但这主要是由于当期营销及市场推广费用相似缩减到至43亿元，造成与同比快速增长50%的公司营业收入比起，费率从上年的5.2%更进一步走高至6.9%，但如果与碧桂园同期快速增长123%的合约销售比起，费率已从4.6%上升到4.1%，销售成本不增反降。

申银万国预计，与2013年销售规模的大跃进比起，预计碧桂园今年不会从执着规模转到更加有质量的快速增长，公司将更为致力于利润率的提高和费用的掌控。

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